보유세 절세 목적 증여는 4월말 전에 해야

올해 주택 공시가격이 지난해에 비해 크게 오르면서 다주택자들의 세금 줄이기에 비상이 걸렸다.

재산세도 부담이지만 6억원 초과 주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세 부담이 크게 늘어났고, 올해는 자치단체의 탄력세율도 적용받기 힘들 것으로 보여 보유세가 전년도의 3-4배 이상 늘어나는 곳이 적지 않기 때문이다.

하지만 집을 팔기도 쉽지 않다. 2주택 이상 보유자는 양도세가 중과돼 양도차익의 50% 이상을 고스란히 바쳐야 한다.

21일 전문가들은 이 경우 '증여'를 통해 주택 수를 줄이는 방안을 고려해보라고 조언한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 '증여도 세금을 내야 하지만 양도세 보다 싼 경우도 적지 않다'며 '다만 사전 증여의 경우 증여시점과 증여 대상 등에 따라 세금이 달라질 수 있어 유의해야 한다'고 말했다.

◇ 주택은 4월 말 이전에 증여해야 = 올해 공시가격이 대부분 전년대비 올랐기 때문에 주택을 증여하려면 4월 말 새로운 공시가격이 고시되기 전에 하는 게 좋다.

실거래가가 쉽게 파악되는 아파트의 경우 시세를 기준으로 증여세가 부과되지만 거래량이 많지 않은 일반 단독이나 연립, 빌라 등은 담보(채권 최고액)가 잡혀있지 않는 한 대체로 공시가격을 기준으로 삼기 때문이다.

서초구 서초동 H빌라를 보자. 현재 공람중인 올 1월 1일 기준 공시가격(4월 말 확정 발표)은 3억6천800만원으로 지난해 3억2천800만원 보다 3천만원이 올랐다.

이 경우 올해 공시가격이 확정 고시되는 4월 30일 이후 세대가 분리된 성년 자녀에게 증여를 한다면 증여세로 5천184만원을 내야 하지만 그 이전에 증여하면 작년 공시가격을 적용해 4천464만원을 내면 된다. 간발의 차로 720만원이 절약되는 셈이다.

올해 예고된 공시가격이 13억2천만원인 서초구 방배동 O주택의 경우도 4월 말 이후에 성년인 자녀에게 증여하면 3억2천만원의 증여세가 부과되지만 4월 말 이전에 한다면 지난해 공시가격인 9억6천만원을 적용, 1억9천710만원을 내면 된다. 1억2천여만원이나 싼 것이다.

어차피 실거래가가 기준인 아파트의 경우 굳이 서둘러 증여할 필요는 없다.

◇ 성년의 자녀에게 증여 유리 = 물론 단순 절세가 목적이라면 증여를 하기에 앞서 미리 양도세를 산출해 유리한 쪽을 선택해야 한다.

증여가 유리하다면 증여 대상도 잘 선택해야 한다. 소득이 없는 미성년자의 경우 공제액이 1천500만원에 그치고, 부모가 증여세와 소유권 이전비용을 대납한 것으로 간주돼 또다시 증여세를 추징당할 수 있다.

부부간의 증여는 절세의 매력이 없다. 종부세의 경우 인별 합산이 아니라 가구별로 합산하기 때문에 부부는 따로 떨어져 살아도 합산 과세 대상이다.

따라서 경제력이 있으면서 세대를 분리한 무주택 성년의 자녀에게 증여하는 것이 가장 낫다.

과세표준을 줄이는 방법으로 증여자의 채무를 인수하는 형태의 '부담부 증여'도 고려할 만하다. 이 경우 채무 금액을 뺀 나머지에 대해서만 과세를 하기 때문에 증여세가 줄어든다.

하지만 불필요한 이자 비용이 발생하고, 나중에 집을 팔 경우 양도세가 늘어나기 때문에 득실을 따져봐야 한다.

자녀가 증여받은 자산을 팔 경우엔 5년 후에 파는 게 좋다. 올해부터 자녀가 5년 이내에 증여자산을 양도할 경우 부모가 판 것으로 간주해 양도세가 추징될 수 있기 때문이다.

함영진 팀장은 '부동산 가격이 계속 오르면 미리 증여한 것이 유리하지만 그 반대면 손해'라며 '사전 증여를 할 때는 부동산 가격도 미리 예측해야 한다'고 조언했다.